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　　9月14日ღ◈，2024年中国国际服务贸易交易会第二届中国商业地产运营管理论坛在首钢园成功举办ღ◈。论坛由北京市商务局ღ◈、北京市投资促进服务中心指导ღ◈，全联房地产商会写字楼分会支持ღ◈，房讯网联合中海商务ღ◈、电子城ღ◈、首创环保集团ღ◈、北京经开ღ◈、中国瑞达共同主办ღ◈，以“新质生态ღ◈，新质合作”为主题ღ◈。来自全国300家主流商业地产运营管理企业高管ღ◈、30家科技领军企业高管以及60家主流媒体参会ღ◈。

　　戴德梁行估价与顾问服务部董事倪洁应邀出席ღ◈，并做主题为“可持续经营类资产风险管理的核心重点”演讲ღ◈，以下为演讲实录ღ◈：

　　尊敬的各位领导ღ◈、各位嘉宾下午好ღ◈，其实说到资产管理ღ◈，是大家已经都耳熟能详的事情了ღ◈，而且资产管理我认为在每个人心里的角色确实不太一样ღ◈，但是所有的人听到资产管理这四个字的时候ღ◈，第一知道的源头它一定是来自于金融ღ◈，因为我们都知道金融企业对于资产管理是这些表外业务ღ◈，然后国央企对于资产管理的概念是包括政企资产ღ◈、行政资产ღ◈、然后包括一些企业资产ღ◈，那么还有到现在我们随着经济的发展ღ◈，到现在为止还有一些数据化的资产桐岛绘里香ღ◈，还有一些新兴的不动产ღ◈，越来越多的云上资产ღ◈。

　　所以对于资产管理ღ◈，我觉得大家心里面可能有各种各样的解答资产管理ღ◈，但是我想说不管什么类型的资产管理ღ◈，都是希望通过运营管理的平台ღ◈，把它在资本市场上的表现有所突破ღ◈，这才是核心ღ◈。那么今天站在全联的舞台上ღ◈，我们就说商业地产的这件事情ღ◈，我认为商业地产的不动产的资产管理其实是服务于资本ღ◈。资本方一方面是金融企业ღ◈，债权方ღ◈，股权方ღ◈，另外一方面是业权方ღ◈，比如说有很多国央企的企业ღ◈，有很大量的资产桐岛绘里香ღ◈，然后我们为他们进行服务ღ◈。所以商业地产的资产管理是通过服务资本ღ◈，管理资产ღ◈，然后控制所有的资产管理的这些风险ღ◈，进而达到一个健康的可持续发展ღ◈。所以ღ◈，我们认为商业地产资产管理其实是运营管理+财务管理+物业管理这三大主项ღ◈。

　　刚才从经济的角度ღ◈，从政策的角度ღ◈，从发展的角度ღ◈，我们梳理和分析过了所有的房地产的一个发展历程ღ◈，我在这里其实是想导出我们现在做风险管理的要素的原因ღ◈。2000年初的时候ღ◈，由于国家政策的推动和经济向好的一个发展前提之下ღ◈，住宅地产有一个非常高速的发展美高梅棋牌官网入口ღ◈，那个时候我们国家的GDP平均水平大概是在百分之十点几左右的发展ღ◈，然后一线%左右一个水准ღ◈，那么这个水准其实是远远超过当时所有的经济类资产的ღ◈，所以在当时住宅地产是一个快速上升期ღ◈。

　　2008年之后ღ◈，我们土地政策出现一些结构性的调整ღ◈，同时到2013年左右的时候ღ◈，中国经济的主要驱动点ღ◈，从原来的制造业转换到现在的服务贸易ღ◈，刺激到了商业物业的一个发展ღ◈。商业物业提供了办公空间ღ◈，商业物业也提供了消费的空间ღ◈，再往下发展就到了货币增发ღ◈，使资本流向了很多的投资型房地产ღ◈，那么投资型房地产需要一些高利润ღ◈、高回报的产品ღ◈。那么ღ◈，机构的资本市场和地产市场走向了一个结合ღ◈，大环境之下促进了以万达为首的这种大型的商业地产商的一个蓬勃的发展ღ◈。

　　再到2021年之后ღ◈，我们开始进行了一些金融机构ღ◈、金融政策的一些调整和改革ღ◈，成为REITs和资产证券化市场的一个主导美高梅MGM电子娱乐游戏ღ◈，持有者与机构资本在一个高度结合环境之下ღ◈，在强金融背景之下REITs发展对商业地产的一个刺激ღ◈。截止到2024年9月份ღ◈，国内已经发了42单公募REITsღ◈，然后其中24单是不动产权类的REITsღ◈，还有18单左右其实还在途中ღ◈。我们有幸参与了10单ღ◈，在总体的42单公布之中ღ◈，我们参与的程度也超过了将近80%ღ◈。所以ღ◈，在这个过程中我们发现一件事ღ◈，就是公募REITs对底层资产的运营类的要求是在逐步提升的ღ◈。

　　那么ღ◈，在公募REITs政策要求之下ღ◈，除了权属和资产的后面的扩募规模之外ღ◈，其他所有的项包括运营时间ღ◈、运营周期ღ◈、现金流分配的程度ღ◈，我们能看得出来都是跟底层资产的运营息息相关的ღ◈。所以在大金融ღ◈、大资管的发展时代中ღ◈，我们认为资产和产权方对于资产管理部门关注的维度也不尽相同ღ◈。

　　一方面我们说是金融方ღ◈，其实就是资本方ღ◈。资本方其实一般会关注到金融资产的一个安全性ღ◈，项目的投资回报的水平ღ◈。我刚才反复在强调有目前为止有大业权有大资产的国央企ღ◈，其实在运营管理方面ღ◈，每一个单项物业的运营管理有很强的水平ღ◈。但是ღ◈，在这个时候他们会关注资产管理制度的建设ღ◈，运营指标的设定等等这些方面一些管理维度ღ◈。所以我今天想带来跟大家想讨论ღ◈，跟大家分享的点ღ◈，并没有涉及到单个物业会是怎么样的一个运营管理的维度ღ◈，也不是单纯的从资本方来看这个物业我们想要什么？而是从一个管理者的角度上ღ◈，大家更关注整个资产发生过程的时候ღ◈，有三项风险是我们可以通过大的模块去进行关注的ღ◈。

　　我们在做资产管理的时候ღ◈，不同的类型关注的重点也不一样ღ◈，那么之前可能是在建类的项目比较多ღ◈，在建类项目比较多ღ◈，就带来的是资金的量会比较庞大ღ◈，工程的量也大ღ◈，每天交付的量也大桐岛绘里香ღ◈，然后过程中有没有一些舞弊的行为？这些是我们过往会在这种类型上美高梅mgm官网ღ◈，在建类型的项目上我们会关注的重点ღ◈。在销售类型上面ღ◈，我们关注的风险重点来自于渠道管理ღ◈，渠道管理放了什么样的优惠政策ღ◈，是不是真的每次都有真正的渠道回到我们的项目带客量是不是真的？所有的回款是不是回到了真正该回到的账户上？因为有一些销售项目可能签了有比较多的关联账户或者是一些关联企业ღ◈，所以在回款最后的时候可能回到资方手里的回款或者是业主方手里的钱ღ◈，可能跟预测的差异会比较大ღ◈。

　　再说经营类物业ღ◈。经营类物业一个是债权类的物业ღ◈，一个是股权类的物业ღ◈。那么ღ◈，股权类的物业大家可能会更关注资产的安全性ღ◈，首先是安全性美高梅MGM电子娱乐游戏ღ◈，其实是我们做股权类管理的第一关注ღ◈，因为项目首先不能出任何的风险ღ◈。

　　第二个就是经营类ღ◈，经营类一方面是合规性ღ◈，另一方面是运营管理的精细化程度及财务管理ღ◈。那么ღ◈，其实说到这三点ღ◈，接下来我特别想分享给大家ღ◈，我认为的这三项风险管理ღ◈，那么不管是什么经营类的物业4688美高梅集团ღ◈，ღ◈，我们认为最核心的指标可能最终都会关注到NOIღ◈。刚才ღ◈，我们也反复的在提到关注NOIღ◈，那么NOI是一个数ღ◈，但是NOI还需要分阶段分重点的去关注构成的一些指标ღ◈。我们首先会去分析历史出租率水平ღ◈，关联租户的分析ღ◈，这两项我们认为对未来可持续收益会产生一些潜在性影响的ღ◈。

　　举个例子ღ◈，关联租户对于大家来说是个双刃剑ღ◈，那么有一些项目的关联租户是能带来长期稳定的出租率的ღ◈，这个没问题ღ◈。但是ღ◈，这些关联租户付租的能力是不是你能控制得了？我们知道太多的项目ღ◈，其实就是我们的母公司或者是我们的关联租户不付租ღ◈，他不付租的话ღ◈，对于我们来说桐岛绘里香ღ◈，其实我们只能是在全责账面上看到有钱ღ◈，而现金流实际收益里面没有钱ღ◈，那么这是一种累赘型的ღ◈；还有一种是有支持性的ღ◈，那么我们也在一些科技类的这些项目里面ღ◈，我们看到关联租户ღ◈，他的关联租户付租水平其实是比周边写字楼的出租水平略低一点点ღ◈，但是我们分析完看它的发展水平是相当好的ღ◈，就是在整个行业发展势头是相当好的ღ◈，所以你用低一点的租金的能力ღ◈，既覆盖了出租率美高梅mgm官方网站ღ◈，ღ◈，又覆盖了未来发展的一个潜力ღ◈，我们认为也是一个非常好的ღ◈，所以对于关联租户的分析永远是个双刃剑ღ◈，需要我们遇到具体情况的时候再做具体分析ღ◈。

　　资产可持续收益能力ღ◈，我们会关注到净租金收入桐岛绘里香ღ◈，租金增长率ღ◈，还有收缴率ღ◈，空置率和实际收入率以及潜在收入率ღ◈，我们会把它这个指标会分得比较细ღ◈。做分析的时候ღ◈，我们就会给项目一个比较精准的判断ღ◈，就是说在未来3年5年8年ღ◈，可能会在一个什么样的收入水平之上ღ◈，那么当然还有一些软性的指标ღ◈，软性的指标就包括管理架构的合理性ღ◈，运营人员的稳定性ღ◈，然后客户主要性ღ◈。我们刚才说了ღ◈，我们关注的细节是NOI里面正常的这种各项的指标的构成ღ◈，在这种强金融背景之下ღ◈，我们估值会关注到什么东西ღ◈，其实估值现在我们都用DFC这种现金流分析法ღ◈。

　　我们关注到的点可以看得出来ღ◈，其实跟我们刚才在运营分析里NOI的那些背景指标是息息相关的ღ◈，包括面积ღ◈、经营ღ◈、租金ღ◈、收入的构成ღ◈、增长率ღ◈，租赁是不是有调整ღ◈，成本的构成和估值以及和估值相关的这些内容ღ◈，然后折现率这些内容ღ◈。我们认为每一个项目有很多面ღ◈，很难用一个案例去说明我们所有的估值的这些特征ღ◈，所以如果大家对这方面有诉求的话ღ◈，我们可以会接下来跟大家讨论每一个项目或者每一个项目的一些特征ღ◈。

　　其实ღ◈，我今天想分享的点是给所有的管理者去借鉴的ღ◈，因为如果你是金融持有方ღ◈，如果你是大业权的管理方ღ◈，你可能很难深入到每一个项目去了解所有的信息ღ◈，那么你要关注的有三大风险ღ◈，我认为就是可以关注到了ღ◈。那么ღ◈，其实一共有四大风险ღ◈，管理风险ღ◈、运营风险ღ◈，财务风险ღ◈，还有市场风险ღ◈，那么我们说市场风险是外部不是特别可控的ღ◈，所以我们先不去探讨它ღ◈。

　　所以ღ◈，管理风险在我的定义里面ღ◈，其实多数是合规风险加安全控制ღ◈。合规风险ღ◈，我们在管理的过程中可能会涉及到的基本上是以章证照的管理流程为主ღ◈，但其实章证照要管理的不是章证照的实体ღ◈，而是它在流程过程中的所有的潜在内容不仅仅是流程的设置ღ◈，而是所有使用者的反馈ღ◈。因为去执行盖章的那个人ღ◈，前后的是不是那么了整了解这项事项的前后所有的内容ღ◈，所以我们在要求人员去盖下每一个章的时候ღ◈，我们是要知道这件事情所有从前到后的一个是什么原因造成的ღ◈，未来会有什么风险？另外一个设施设备加消防+巡检+安全性ღ◈，在物业管理的范畴之内ღ◈，我认为合规的风险管理是第一项ღ◈，这是整个项目成立的一个最根基的事儿ღ◈。

　　第二件事情就是我们让运营流动起来ღ◈，血脉的管理就是运营风险的管理ღ◈。运营风险的管理ღ◈，我们刚才说到了有很多关于运营的数据应该怎么搜集怎么汇总ღ◈，包括台账是怎么更新的ღ◈，租金是什么情况ღ◈，每个月的应该的全额收入是多少ღ◈，支出是多少ღ◈，最后又收了多少ღ◈，支了多少ღ◈，就是我们关于运营数据的一个搜集ღ◈，它是一个动态的过程ღ◈，包括租户的一些变化的情况ღ◈，包括关联租户ღ◈，接下来可能涉及到商业的时候美高梅MGM电子娱乐游戏ღ◈，也会有业态类型的一些变化ღ◈。

　　业态类型如果是一个比较良性运营的话ღ◈，它会积极主动去调整它的租户ღ◈。每个月做统计的时候ღ◈，你会发现业态在租户类型上些些许许的会有些不同ღ◈，那么这些些许许大概只有1%ღ◈、2%的这么一个差异的时候ღ◈，一定是代表了市场的趋势ღ◈，至少是在区域范围内需求的趋势的变化ღ◈，我觉得从这里是能分析出来对未来的一个探索的ღ◈。

　　第三项就是我们整个运营管理团队的一个架构ღ◈，人员ღ◈、部门ღ◈、管理模式ღ◈，然后人均的坪效其实都是可以做量化考证的桐岛绘里香ღ◈，这些是我们的根基ღ◈。其实我上面列了一些风险的类型和案例以及规避的方式方法ღ◈，这些是我们在管理过程中实际遇到的问题ღ◈，所以对于运营风险的管理ღ◈，我们认为数据管理每天每个月每周的整个的数据整理和汇报是非常重要的美高梅MGM电子娱乐游戏ღ◈，及时发现ღ◈、多维解决ღ◈、长效跟进ღ◈，这是我们对于运营管理的一些看法和建议ღ◈。

　　最后ღ◈，我们就说到了大家最关注最重要的一个命脉型的就是财务管理ღ◈。财务管理ღ◈，我们认为最重要的首先是账户管理ღ◈，我们可能每一个项目都涉及了特别多的账户ღ◈，多的时候可能有三四个公公司ღ◈，但是这些账户是不是真的都全部有用？这些账户是不是都跟你的收入有直接的关系ღ◈，另外一个是它开通了什么功能ღ◈；第二项就是关于预算的管理ღ◈，我们都在做经营管理ღ◈，都在做运营管理ღ◈，都要做预算管理ღ◈，那么预算管理一方面分经营性的ღ◈，还有一方面是分非经营性的ღ◈，我们有一些金融机构做贷款的时候美高梅MGM电子娱乐游戏ღ◈，可能只看到了这种经营性的预算ღ◈，没有看到非经营性的预算ღ◈，那么在最后拿到实际现金流的时候桐岛绘里香ღ◈，一定是有极大的偏差的ღ◈。

　　另外一个就是关于月预算的月度拆分或者执行ღ◈，我们还要进行差异性分析ღ◈，还要复核跟之前的预算有没有差异？差异在哪里ღ◈，是不是合理的ღ◈。最后其实就是收入管理ღ◈，租金的收入桐岛绘里香ღ◈，追缴欠缴保证金动态测算ღ◈，收益复合这个是持续滚动进行的ღ◈，这样才能时时刻刻的知道你的收支占比是个什么情况ღ◈。

　　那么ღ◈，我自认为非常精炼的一些管理原则ღ◈，都是基于我们这100多个项目ღ◈，不同的管理方总结出来的一些内容ღ◈。最后部分我认为是最干货的一个就是如何去执行动态管理ღ◈，动态的数据管理首先不仅仅是从临期的租户开始搜集ღ◈，然后重点目标客户的跟踪ღ◈、潜在租户潜在租赁情况ღ◈，空置欠缴的一个追索ღ◈，这些是我们动态管理的一个重点ღ◈。

　　另外美高梅MGM电子娱乐游戏ღ◈，我们的项目不是一个单纯冰冷的数字ღ◈，它也是由人来运营的ღ◈。我们认为软性化的管理ღ◈，包括人员的积极性ღ◈，对客户的粘性美高梅MGM电子游戏ღ◈，以及是不是合规？我们总结就是人性化ღ◈，客群化和法制化ღ◈，我们确实是全方位的资产管理ღ◈，为我们的租户为我们的业主至少减少了上千万的一些隐形的风险ღ◈。以上我用比较快的语速ღ◈，跟大家分享了我们过往工作的一些结论ღ◈，如果大家接下来有什么需求的话ღ◈，我们接下来再具体讨论ღ◈，谢谢大家ღ◈。